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大连律师分享:审理房地产纠纷案件的司法政策

  今年以来,国家陆续出台了新的房地产宏观调控政策,要密切关注相关政策的变化,深入理解、全面把握相关法律法规、国家政策以及授权各地制定的具体实施细则,注意政策的连续性,坚持以民事审判促进宏观政策落实和调控目标实现的价值取向。

  在审理此类案件时,要充分考量宏观政策调整与合同履行之间的关联度,区分具体案件情况,正确处理借名买房、隐瞒或虚构事实订立房屋买卖合同等规避国家政策的合同效力问题。准确区分变更的情势与正常的市场风险,严格适用情势变更原则,维护合同严肃性和市场秩序的稳定性,避免以政策变动为由,盲目否认合同效力、恣意免除合同责任。

  要准确把握宏观政策的颁布实施时点与合同签订、履行时间之间的关系。合同履行期跨越宏观调控政策变化时点,合同理解发生纠纷、合同履行遭遇障碍时,涉及限贷、限购政策变化的,要按照全国民事审判工作会议纪要的精神处理相关纠纷。

  涉及税费政策变化的,首先应当从合同约定及当事人真实意思的角度,依法合理解释合同条款;在合同确未约定或约定不明的情况下,鼓励和提倡当事人通过平等协商解决纠纷;协商不成的,要根据相关法律法规的规定,结合合同约定,探究当事人真实意思,合理确定税费承担主体、损失分担比例、违约责任方式等。

  要充分认识合同效力多层次性特点,依法综合运用合同解释、变更、撤销、解除以及违约责任等法律规定,在现有法律规范框架内,结合民法理论研究成果,探索国家调控政策与民事审判衔接的有效路径。要通过审判工作引导建立和规范诚实守信市场交易秩序,依法维护各方当事人权益,促进房地产业健康发展。

  ——杜万华:《大力开展民事审判工作,为完善社会主义法治秩序,维护司法公正,推进依法治国而努力奋斗——在全国高级法院民一庭庭长座谈会上的讲话》(2013年4月12日),载最高人民法院民事审判第一庭编:《民事审判指导与参考》总第54辑,人民法院出版社2013年版,第23页。

  一、妥善审理房地产纠纷,促进国家房地产调控政策贯彻落实。要站在维护法律严肃性、落实国家调控政策,以及维护经济社会平稳较快发展的高度,结合案件具体情况,准确界定合同效力,依法确定当事人的权利义务。要严格适用情事变更原则,正确认定变更的情势与正常的市场风险、交易风险之间的界限,提高市场行为的可预见性和合同利益的确定性与可信赖性,促进房地产市场健康发展。要注意通过民事审判引导当事人树立正确的市场风险意识,维护诚信的市场交易秩序。要在平衡当事人利益、着力化解矛盾上下功夫,确保案件处理取得良好的法律效果和社会效果。

  ——《最高人民法院关于当前形势下加强民事审判切实保障民生若干问题的通知》(2012年2月15日,法〔2012〕40号)

  要依法保障房地产市场健康发展。房地产市场的发展不仅关系到我国城市化、工业化的进程,而且关系到金融安全和群众安居乐业等国计民生问题。各级人民法院要注意审查按揭贷款合同的真实性,依法制裁开发商以虚假按揭贷款合同套取银行资金等违法行为;依法优先保护建筑市场劳动者权益,制裁恶意拖欠劳务工资现象;制裁开发商恶意拖欠工程款等违约行为,保障房地产市场的健康发展。

  ——《最高人民法院印发〈关于为维护国家金融安全和经济全面协调可持续发展提供司法保障和法律服务的若干意见〉的通知》(2008年12月3日,法发〔2008〕38号)

  【最高人民法院审判业务意见】

  问:近年来,房地产不管是在国家宏观经济政策层面还是在人民群众家庭财产方面,都占有举足轻重的地位,请问《八民会纪要(民事部分)》对该类纠纷都有哪些意见?

  答:房地产纠纷案件的审判是民事审判的重要组成部分,审理好房地产纠纷案件对于贯彻落实国家宏观经济政策,保障人民安居乐业具有重要意义。最高人民法院一贯强调,坚持以依法维护各方当事人权益,促进房地产业健康发展,作为审理此类案件的基本理念和思路。

  大家知道,在房地产领域,存在土地出让、合作开发和房屋买卖、房屋租赁、房地产中介的一、二、三级市场,从公权力干预的程度上看,是依次减弱的,因此,在对合同效力的把握上,也要依次放宽。为此,《八民会纪要(民事部分)》第13条、第14条分别明确,“当事人仅以转让国有土地使用权未达到城市房地产管理法第三十九条第一款第二项规定条件为由,请求确认转让合同无效的,不予支持”;“当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由,请求确认转让合同无效的,不予支持”。

  针对近年来以房抵债类纠纷显著增加的实际,《八民会纪要(民事部分)》区分各类情况,分别提出具体明确的处理意见,一定程度上澄清了实践中的模糊认识,对于指导该类纠纷的审判实践具有重要意义。

  ——《适应新形势新常态,统一裁判理念规则,践行司法为民,促进社会和谐——最高人民法院民一庭负责人就〈第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要〉答记者问》(2016年11月30日),载《人民法院报》2016年12月1日。

  房地产纠纷案件的审判是民事审判的重要组成部分,审理好房地产纠纷案件对于贯彻落实国家宏观经济政策、保障人民安居乐业具有重要意义。随着我国经济发展进入新常态、产业结构优化升级以及国家房地产政策的调整,2015年以来,全国法院受理的房地产案件类型也随之发生变化。从我们调研了解的情况看,近三年来房地产案件呈逐年上升态势,但区域分布不均衡,一、二线城市缓慢增长,三、四线城市,尤其是前期房价涨幅较大的三、四线城市,案件数量增长较快,个别城市呈爆发式增长。要按照中央关于调整产业结构,继续稳控房地产市场的目标开展好房地产案件审判工作。

  第一,要通过案件的审理引导建立健康有序的房地产市场秩序。最高人民法院民一庭一直坚持以依法维护各方当事人权益,促进房地产业健康发展,作为审理此类案件的基本理念和思路。这个理念和思路没有变。在此,我要特别强调的是,房地产市场行情变化与法院的受案数量、案件类型、裁判尺度、司法政策等有着直接关系,要根据房地产市场变化的不同,找准贯彻这个理念和思路的侧重点和着力点。随着部分二、三线城市房地产市场由卖方市场向买方市场逐步转变,开发商诉请解除国有土地使用权出让合同、返还土地出让金的案件以及买受人主张合同无效或解除合同的案件增长较快,一房多卖、重复抵押、虚假按揭等违背诚实信用的现象大量存在。要注重发挥合同效力的多层次性,慎用合同无效。要注意区分房屋质量不合格和一般性瑕疵,准确判断当事人是否享有合同解除权,引导树立市场经济条件下契约意识和契约精神,防止通过法院判决的形式,助长有违诚信原则的恶意毁约行为。对于开发商确因资金链断裂无力交房或无法办理房产证的,也要及时通过合同解除等方式依法保护购房者的利益,同时依据法律规定适度分担损失,更好平衡各方利益。要密切关注因房地产价格下跌产生的群体性事件,加强与当地党委政府的沟通协调,及时做好处置预案,防止产生连锁反应。

  ——程新文:《关于当前民事审判工作中的若干具体问题》(2015年12月24日),载杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编:《民事审判指导与参考》总第64辑,人民法院出版社2016年版,第56页。

  关于如何认识国家加强和完善房地产市场宏观调控政策的问题

  作为上下游辐射范围最为广泛的产业之一,房地产业的健康发展对国民经济良好运行具有重要意义,也与人民群众日益增长的住房需求息息相关。部分城市出现的价格过快上涨问题,实际上揭示了房地产业与其他行业之间的比例关系失调的危险已经现实存在。从本轮国际金融危机的发生来看,这种危险一旦积聚到一定程度,必然会向其他领域扩散和蔓延,其对整个国民经济的健康发展和民生维护所带来的后果是非常严重的。针对房地产业发展中存在和显现的问题,国家实行一系列房地产调控政策措施,着力理顺房地产业与其他产业的协调发展问题,是促进和实现经济结构战略性调整的重要内容,是保持经济又好又快发展、保障和改善民生的重大战略部署。必须对国家调控措施的必要性和重要性保持清醒认识,充分发挥民事审判职能作用,确保审判工作与国家宏观调控政策导向保持一致。

  在审判工作中,一要严格确定合同无效的法定条件,尽量维护合同关系的稳定。当前形势下,一定要站在维护法律严肃性和社会经济关系有序协调发展的高度,严格把握无效合同的认定标准。结合案件具体情况,认真分析和精准把握法律规定的性质和精神,正确界定当事人民事行为的目的,凡不属于违反法律、行政法规中效力性强制性规定情形的,要坚决维护合同对双方当事人的约束力,提高市场行为的可预见性和合同利益的确定性与可信赖性。不要让司法裁判成为当事人违反诚信避险趋利的途径和手段。二要严格适用情势变更,妥善把握裁判尺度。情势变更的适用决不等于可以无视合同严守的民法原则,这不是简单的技术性问题,而是一个重大的法律政策问题。要从诚实信用原则和公平原则出发,准确理解情势变更制度目的和适用条件。严格区分变更的情势与正常的市场风险、交易风险之间的区别,务必对个案处理不当带来的系统性风险保持高度警惕。

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