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房产纠纷如何合理维权?

  案例一:格式合同提供方免除自己责任、加重对方责任的条款无效

  随着人们物质生活水平的日益提高,越来越多的人通过购买新建商品房或二手房改善居住条件。在二手房买卖中,由于相应的行政管理制度和法律规范尚不健全,房地产中介公司在居间服务中存在着一些不规范操作。如在居间合同中设立一些格式条款,以免除自己的责任或加重对方的责任、排除对方的主要权利等,一定程度上影响了二手房市场的正常秩序,并引发了民事纠纷。

  原告诉称:合同不能继续签订,买方应支付违约金

  原告某房产公司起诉称:被告曹先生和该公司签订了房屋买卖居间服务合同,约定由该公司提供服务,介绍房屋买卖信息给被告,合同明确约定了因买方曹先生原因造成房屋买卖合同不能签订的,由曹先生向公司支付总房款的5%作为违约金。现在曹先生和卖方因为付款方式问题产生分歧,导致房屋买卖合同不能继续签订,曹先生的行为属于违约行为,请求法院判令曹先生按照合同约定,向该公司支付违约金。

  被告辩称:不是自己的原因导致不能签订合同

  被告曹先生答辩称:原告介绍房源时,自己明确告知要用公积金贷款,原告同意后,才签订的居间合同。但后来卖方不同意用公积金贷款,造成房屋买卖合同不能签订,不是自己的原因导致,请求法院驳回原告的诉讼请求。

  法院查明:卖方不同意公积金贷款,造成合同不能签订

  法院经审理后查明:曹先生和原告某房产公司于2005年5月签订了《房屋买卖居间合同》,约定由某房产公司为曹先生提供房源信息,并促成交易,合同明确约定:在房屋交易过程中,如果因为买方曹先生原因造成房屋买卖合同不能签订的,曹先生要向某房产公司支付总房款的5%作为违约金。居间合同签订后,房产公司为曹先生介绍了一套总价为180万元的房屋,曹先生很满意,但是买卖双方在签订房屋买卖合同时,卖方不同意曹先生用公积金贷款的方式支付房款,为此二人不能达成一致意见,合同最终没有签订,后某房产公司多次要求曹先生支付违约金未果,遂诉至法院。

  法院判决

  法院经审理后作出判决:驳回原告的诉讼请求。

  点评

  本案中,某房产公司提供的房屋买卖合同是格式条款合同,根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定:提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。某房产公司提供的格式条款合同关于违约责任的约定,明显免除了自己的责任,加重了对方的责任,该约定意思就是该房屋买卖必须成交,否则买方必须承担违约责任,而房产中介公司却对自己没有约定,不管中介的居间行为是否成功,都可以得到相应的报酬,本约定明显与当事人需遵守公平原则确定各自的权利和义务的法律法规相悖,所以该条款无效。根据《中华人民共和国合同法》规定:居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。所以某房产公司可以向曹先生主张其进行居间活动所支出的合理经济损失,包括通讯费用、交通费用等实际支出。

  案例二:一起遗产继承诉讼时效案件的解析

  原告诉称:请求继承父母的遗产

  原告赵老大起诉称:自己和被告赵老二是亲兄弟,父母亲已经去世近十年,父母生前有一处房产,一直由赵老二居住,父母去世后,兄弟俩对该房产没有分割。现在请求继承父母的遗产,请求法院依法判决。

  被告辩称:已经过了诉讼时效

  被告赵老二答辩称:诉争房产的确是父母遗留的财产,父母去世后,赵老大没有提出分割该房产,之后该房屋一直是由自己居住,现在快十年了,赵老大请求继承父母遗产,已经过了诉讼时效,请求法院驳回原告的诉讼请求。

  法院查明:父母去世未做分割

  法院经审理后查明:赵老大兄弟的父母已经去世近10年了,生前有一处房产。二老去世后,两个儿子对该房产未做分割,诉争房产一直由赵老二居住使用,现在赵老大要求继承父母生前的遗产,两兄弟发生争执,诉至法院。

  法院判决

  法院经审理后判决:诉争房产由赵老大和赵老二继承,各占50%。

  点评

  本案争议焦点是赵老大要求继承父母的遗产是否已过诉讼时效。

  赵老大和赵老二都是法定的第一顺序继承人,在父母去世后,二人对诉争房产均未表示放弃继承,所以应视为接受继承,赵老二一直居住在诉争房屋内,但是没有对诉争房屋的产权做变更,没有侵犯赵老大的继承权,诉争房屋也没有被分割,所以可以视为所有继承人共同共有。赵老大是在赵老二提出异议时,才知道自己的合法权利被侵犯,所以诉讼时效应从双方有异议时计算。因此,赵老二称赵老大的诉讼请求已过诉讼时效的说法无法律依据。根据继承法的相关规定,继承权纠纷提起诉讼的期限为二年,自继承人知道或者应当知道其权利被侵犯之日起计算。但是,自继承开始之日起超过二十年的,不得再提起诉讼。另外,继承开始后,继承人放弃继承的,应当在遗产处理前作出放弃继承的表示。没有表示的,视为接受继承。

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